Caixa anuncia novas medidas que impactam diretamente no financiamento de imóveis

Comprar um apartamento na planta:

 um guia completo

A compra de um apartamento na planta é um investimento bastante convidativo, mas que gera muitas dúvidas. O valor realmente é vantajoso? Como é feita a documentação? Qual é o prazo para a entrega das chaves? Qual é a garantia de que o imóvel será finalizado exatamente conforme o projeto?

Essas e outras dúvidas são comuns e podem trazer receios quanto ao investimento. Quando o apartamento será financiado, então, surgem ainda mais perguntas. O processo é o mesmo do que o de um imóvel pronto? Quando as parcelas começam a ser pagas? E a entrada, pode ser acertada aos poucos?

Para responder a todas essas questões, preparamos um guia completo! Você verá quais são as vantagens de comprar um apartamento na planta, saberá tudo sobre o processo de financiamento e, ainda, conhecerá algumas dicas para um bom planejamento financeiro e para a escolha de uma incorporadora de confiança. Acompanhe!

É vantagem comprar um apartamento na planta?

Para quem está confortável atualmente — seja porque já tem um imóvel próprio, seja porque não paga aluguel ou paga um aluguel que não compromete o orçamento —, o financiamento imobiliário de um apartamento na planta pode ser ainda mais vantajoso do que o de uma construção pronta.

Como o empreendimento ainda está em fase de obras, as condições de parcelamento costumam ser mais acessíveis. Além disso, o valor total do imóvel na planta normalmente é menor em mercado. Desse modo, a tendência é que haja uma boa valorização após a entrega das chaves.

É especialmente por esse motivo que muitos investidores buscam imóveis na planta: a probabilidade da aplicação se mostrar muito rentável é grande. Veja mais sobre essa e outras vantagens abaixo.

É mais seguro em relação à documentação

O investimento em um apartamento na planta tem como grande vantagem a segurança maior em relação à documentação do imóvel. Como o imóvel nunca foi habitado até então, todos os registros, inventários e afins são novos, o que garante ao comprador que esses processos sejam mais descomplicados.

Quando houve um proprietário anterior, os documentos podem ter irregularidades ou partes incompletas que geram mais dor de cabeça no momento da transferência de direitos. Sem contar que todos os trâmites, no caso do imóvel na planta, são resolvidos sem terceiros (Imóvel é transferido diretamente ao comprador como primeiro proprietário). 

Valorização

O preço do apartamento na planta costuma ser mais acessível, então, você paga menos por um imóvel que terá o valor de um novo depois de pronto. É claro que aqui importa sua condição de moradia atual: se precisa pagar aluguel até a entrega das chaves, a soma final de custos pode ser a mesma que para um empreendimento novo. Temos também as taxas de financiamento e despesas de transferência do mesmo, que geralmente são diferentes para imóvel novo e imóvel usado.

No entanto, especialmente se o apartamento se localiza em uma área com potencial de crescimento, essa valorização pode ser muito rentável para o comprador, ou em uma região que tanto lhe agrada mas um imóvel novo fica inviável, isso vale tanto se pensarmos em consolidação de patrimônio como nos casos de uma possível venda futura.

Um Apê Novinho

Por último, há a vantagem de receber um imóvel absolutamente novo: fiações, pinturas, louças e outros acabamentos estão recém-feitos e instalados. Isso também ocorre na compra de um apartamento que acabou de ficar pronto, mas o empreendimento que ainda está em obras recebe o que há de mais novo no ramo da construção civil.

Então, as chances de um imóvel comprado na planta estar em melhores condições do que um pronto é grande. Uma construtora experiente e confiável provavelmente usará os materiais e equipamentos mais modernos, resistentes e duráveis comercializados no momento.

E o financiamento de um imóvel na planta?

O financiamento de um apartamento na planta funciona em duas partes. Na primeira, o acordo é sempre feito diretamente com a construtora ou incorporadora responsável pelas obras. Nesse momento, é feito o pagamento da entrada do imóvel, de algumas taxas mensais e do Índice Nacional de Construção Civil (INCC).

É possível dar início ao financiamento do saldo simultaneamente, como falaremos adiante, mas o mais comum é que o contrato de parcelamento só seja feito após a entrega das chaves. Essa segunda etapa pode ser feita com uma instituição bancária ou com a própria incorporadora.

Abaixo, confira algumas das principais dúvidas na hora de investir em um financiamento de apartamento na planta.

Quando é feita a entrega das chaves?

A entrega das chaves é feita na conclusão da obra. O prazo para o término da construção é previamente acordado entre a construtora e o comprador e costuma ser de alguns anos. No entanto, os contratos normalmente englobam um período de 180 dias de tolerância para atrasos.

Essa eventualidade é esperada, afinal, toda construção civil está sujeita a imprevistos. Porém, extrapolar esse prazo pode garantir ao comprador uma indenização por parte da construtora. O cumprimento da entrega está previsto no Projeto de Lei 178/2011, que aguarda aprovação pelo Senado.

É possível rescindir o contrato?

Assim como a empresa tem obrigações para com o comprador, o contrário também ocorre. A possibilidade de rescindir o contrato existe, mas a construtora ou incorporadora tem o direito de reter uma porcentagem dos valores pagos — salvo alguns casos, como em atrasos excessivos para entrega do empreendimento.

Como garantir que o imóvel será conforme o combinado?

Assim que o comprador assina o contrato a Promessa de Compra e Venda, no ato da compra do apartamento na planta, ele passa a deter os direitos aquisitivos do imóvel. Nesse momento, recebe o Memorial Descritivo do Imóvel, um importante documento que deve bem observado e guardado.

Nele, devem constar detalhes sobre a obra e o planejamento do empreendimento negociado, como:

os objetivos da construção;

as normas técnicas observadas;

a descrição do local de desenvolvimento da obra;

os movimentos de terra e as fundações necessárias;

os detalhes referentes às instalações, como metragem, concretagem e impermeabilizações;

o acabamento das paredes, da cobertura, das esquadrias e dos revestimentos etc.

Com essas informações registradas e aprovadas junto aos órgão devidos, você terá a garantia de entrega conforme descrito em contrato e memorial.

Qual é a documentação para o financiamento?

Qualquer tipo de financiamento — de carros a imóveis prontos ou na planta — envolve uma série de procedimentos burocráticos. O objetivo é tornar a negociação o mais segura possível, tanto para o vendedor quanto para a instituição financeira que concederá a linha de crédito. Por isso, costuma-se exigir do comprador:

documento de identidade: para comprovar a identidade civil do interessado;

certidões negativas: para comprovar que não há restrições, ações cíveis ou débitos em aberto no nome do comprador;

certidão de nascimento ou casamento: para que haja a anuência do cônjuge, em caso de comunhão de bens;

comprovantes de renda: para garantir à instituição financeira que o pagamento das parcelas será possível.

Essa documentação do financiamento não é exigência exclusiva do comprador. Vendedores também precisam comprovar uma série de coisas para a instituição que concederá o crédito, sobre sua própria idoneidade e também acerca das condições legais do imóvel. (Proporcionando mais uma segurança para você)

Este financiamento pode ser feito durante a construção do imóvel ou após entrega, dependendo da modalidade de construção. Geralmente o imóvel dentro do Minha Casa Minha Vida, as obras são na Modalidade Associativa, mas o que não impede de imóveis fora do programa contrate a mesma modalidade. Nesta modalidade, a aprovação do crédito e contratação é feita ainda durante a construção do imóvel.

O que entra na conta?

Existem duas formas de se comprar um apartamento na planta: o financiamento associativo e o repasse de recursos. A diferença é que, no primeiro, fecha-se o contrato junto à instituição financeira ao mesmo tempo em que há a compra com a construtora. Já no segundo, o financiamento só começa após a entrega das chaves.

Mesmo no caso do processo associativo, o financiamento só inicia a amortização do saldo após a conclusão da obra (com a liberação do Habite-se). Até lá, o comprador vai adiantando taxas administrativas e juros.

Durante o período de obras, na opção associativa ou de repasse de recursos, são pagos mensalmente para a construtora:

Índice Nacional de Construção Civil (INCC): a taxa oficial para empreendimentos habitacionais que se refere a evolução da obra. O índice é corrigido mensalmente e aplicado sobre o saldo devedor do imóvel. Normalmente, varia entre 0,10% e 0,50%;

seguro de danos físicos ao imóvel (DFI): obrigatório para todos os financiamentos realizados sob o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), representa cerca de 3% do valor da prestação;

seguro de morte e invalidez permanente (MIP): também obrigatório do SFH, pode representar de 1% a 2% do valor do imóvel;

taxas administrativas: custos referentes à avaliação e manutenção burocrática do financiamento;

entrada parcelada: mesmo que o financiamento só seja iniciado após a entrega das chaves, no ato da compra a entrada é exigida. No caso do apartamento na planta, o sinal normalmente pode ser parcelado até a conclusão da obra, a depender das condições oferecidas pela empresa.

Após o término da construção, a construtora emite o Habite-se junto à prefeitura, também conhecido como Auto da Conclusão da Obra. Depois disso, o comprador pode dar início ao financiamento bancário para quitação do saldo devedor.

O INCC para de ser corrigido, mas a cobrança dos seguros habitacionais (DFI e MIP) continuam. As taxas administrativas dão lugar ao Custo Efetivo Total (CET), que engloba todos os encargos referentes à concessão de crédito, como impostos e outras taxas. (Tudo já calculado dentro das parcelas do financiamento habitacional)

Nesse momento, o comprador também começa a amortizar a dívida e a acertar os juros do empréstimo. Essa relação pode se dar a partir de vários sistemas, entre os quais os mais comuns são:

Sistema de Amortização Constante (SAC): em que a porcentagem da parcela referente à amortização é constante, e os juros são recalculados em cima do saldo devedor durante todo o financiamento. Assim, as parcelas costumam começar mais altas e terminar mais baixas;

Tabela Price: nesse sistema há proporção entre juros e amortização, de modo que, em teoria, as parcelas sejam constantes do início ao fim do financiamento. No Brasil, é pouco praticado e sofre correção com base na Taxa Referencial (TR), então, as mensalidades são variáveis.

Qual é a economia por trás da compra?

Todas essas etapas ao comprar imóvel na planta são acompanhadas de perto pela imobiliária de sua escolha e confiança. Então, não se assuste com a quantidade de informações, tudo será explicado etapa por etapa. Agora, vamos ao que mais interessa, a economia por trás desse investimento.

Melhores condições de financiamento

A aquisição de um imóvel próprio é um sonho que acompanha boa parte da população, principalmente para as famílias que desejam sair do aluguel. No entanto, o alto custo envolvido impede que a maioria realize a compra à vista. Nesse sentido, o financiamento surge como uma solução.

Porém, para conseguir uma boa linha de crédito junto a uma instituição bancária, muitos aspectos são levados em conta: o perfil do comprador, a análise de crédito, o prazo desejado para quitação da dívida etc.

O valor da entrada é um dos pontos que mais influencia as condições do financiamento. Normalmente, é exigido o acerto de no mínimo 40% do preço total do imóvel no ato da compra. Já no caso do apartamento na planta, essa porcentagem cai para 20-30%.

Além disso, as incorporadoras costumam oferecer facilidades para o pagamento da entrada, como o parcelamento. Assim, a aquisição imobiliária se torna muito mais acessível e econômica para a família, que pode realizar os pagamentos mensais com calma, sem comprometer o orçamento.

Redução das taxas de juros

O momento é propício para o mercado imobiliário. Todas as transações de compra e venda, além do setor de construção civil, sofrem impactos diretos das flutuações das taxas referenciais de juros. Nos financiamentos — tanto de imóveis prontos como na planta —, as condições do mercado são ainda mais importantes.

Nesse sentido, o ano de 2019 nos trouxe muitas novidades. A queda histórica da Selic (a taxa básica de juros que influencia vários setores da Economia) em 2018 permanece estável nos próximos meses, na marca de 6,50% ao ano. Então, o contexto é positivo para diversos tipos de investimentos, especialmente os de renda variável, como os imóveis.

Por outro lado, o setor da construção civil tem expectativa de crescimento de 10% a 15% neste ano, em um movimento ascendente que já vinha sendo registrado ao longo de 2018. A baixa nos juros somada a essa tendência formam um cenário favorável para a compra de imóveis na planta, com maior tendência de valorização.

Como se planejar para a compra do imóvel?

Tudo bem, o contexto é animador. Ainda assim, o investimento em um apartamento na planta envolve quantias significativas de dinheiro e um comprometimento de longo prazo. Por isso, atente para o planejamento antes de começar a procura.

Organize o orçamento familiar

O primeiro passo para investir em um imóvel é organizar sua vida financeira. Lembre-se de que as parcelas são altas (podem corresponder a 30% da renda familiar), o prazo do contrato é longo e, principalmente, que a garantia de financiamento é de alienação fundiária.

Isso significa que, em caso de inadimplência por um período determinado (que varia de contrato a contrato), o imóvel pode ser retido pela instituição financeira e os moradores são obrigados a retirar-se. Por isso, pense não somente na quantia que precisa ser levantada para a entrada, mas também na estabilidade financeira para dar conta de todo o acerto. Algumas dicas são:

ter um controle detalhado das receitas e das despesas da família;

eliminar gastos supérfluos para gerar economia;

iniciar uma reserva financeira para imprevistos;

pagar possíveis dívidas para não ter restrições no CPF;

quitar outros financiamentos antes de iniciar um novo;

separar o valor da entrada do financiamento, das despesas com documentação e da mudança.

Faça simulações de financiamento

Se já está com a planilha de orçamento em ordem e sem dívidas, é hora de começar a “bater perna”. Visite os empreendimentos da sua região, contate as incorporadoras e faça simulações de prazos e valores para ter uma ideia do mercado local.

Utilize também os simuladores online de grandes instituições financeiras e compare com as condições de financiamento diretamente com a incorporadora. Muitas vezes, o negócio feito dessa forma pode ser bem mais vantajoso para o comprador, embora os prazos para quitação total do imóvel costumem ser menores.

Observe o cálculo de correção

Em todas essas simulações, observe os cálculos de correção de juros, de taxas e, principalmente, do INCC. Se tiver dúvidas, procure um profissional especializado para prever o valor real das prestações. Esse passo é importante para não ser pego de surpresa sem preparo financeiro.

Como se dá a personalização do imóvel?

Como dissemos no início do texto, uma das grandes vantagens de investir em um imóvel na fase de obras é a possibilidade de personalizá-lo. Assim, é possível morar em um apartamento que atende as necessidades e os gostos da família, sem precisar lidar com reformas após a mudança. Porém, como exatamente se dá essa customização?

Bom, logo de início, o comprador provavelmente terá mais do que uma opção de planta no empreendimento. Metragens diferentes, existência de varandas ou disposições alternativas dos cômodos de modo a otimizar os espaços costumam entrar na discussão no ato da compra. Mesmo que os projetos não agradem 100%, o novo proprietário pode sugerir mudanças.

É claro que há limites para essa personalização e regras conforme construtoras, que têm a ver com a estrutura do prédio, a passagem de encanamento e outros pontos que podem ser levantados pela equipe de engenharia. No entanto, o comprador tem uma possibilidade maior de adquirir um imóvel exclusivo, que combine com seu estilo de vida.

Na etapa de acabamentos e esquadrias, novamente o futuro proprietário pode entrar com sugestões. Normalmente, a construtora oferece opções de materiais e estilos selecionados previamente, e o comprador toma as decisões em conjunto.

Como escolher a melhor empresa para o financiamento?

A esta altura da leitura, você já conhece alguns dos principais pontos sobre o financiamento imobiliário de um apartamento na planta. Então, é hora de contratar uma incorporadora e dar início a esse importante investimento. Veja algumas dicas para não errar na escolha.

Pesquise sobre as condições de compra

Não se deixe comprar pelo primeiro panfleto de empreendimento em construção que você receber. A compra de um apartamento na planta é um grande passo e exige racionalidade. Por isso, faça um levantamento das incorporadoras que atuam na região de seu interesse e conheça uma por uma, inclusive visitando empreendimentos já entregues.

Entre em contato para ter pistas sobre o tratamento da empresa para com seus clientes e a prestatividade nos serviços — o que é muito importante nesse caso, já que o relacionamento será longo. Além disso, compare as condições de pagamento e escolha o melhor custo-benefício.

Confira se existem reclamações nos serviços de proteção ao consumidor

Outra dica é usar a internet a seu favor antes de contratar o serviço de uma construtora ou incorporadora. Sites de proteção ao consumidor são muito úteis para avaliar a idoneidade da empresa. Alguns dos mais utilizados são o Proteste, o Procon e o Reclame Aqui.

Também vale a pena consultar o CNPJ no site da Receita Federal e procurar antigos clientes para perguntar sobre a experiência com determinada construtora ou incorporadora. Ainda, corretores de sua confiança podem indicar as melhores empresas da região.

Tire todas as dúvidas sobre detalhes do contrato

Contratos são documentos importantes e que devem ser lidos e relidos do início ao fim antes de serem assinados. Isso vale para qualquer tipo de contratação, compra ou venda, mas no caso de imóveis, a atenção precisa ser redobrada, até porque o investimento é alto.

Então, observe cada cláusula e questione qualquer detalhe que gerar dúvidas. Se for possível, conte com o auxílio de um advogado ou corretor de confiança. Pergunte sobre todas as taxas e correções, prazos, consequências por atraso ou rescisão e tudo mais que não estiver totalmente claro.

Para finalizar o texto, uma última dica: não se esqueça de fazer um arquivo com toda a documentação do processo, como correspondências, contratos, termos e, especialmente, o Memorial Descritivo do Imóvel.

Comprar um apartamento na planta tem tudo para ser um excelente investimento, mas exige planejamento, cautela e confiança na empresa contratada.

E ai, agora que já se tornou um especialista em imóveis na planta, me conta:

Você acha que é mais vantajoso comprar um imóvel em construção ou pronto?

Deixe um comentário com a sua opinião!

Um Grande abraço, fique com Deus e até a próxima.

Thiago Samora

Diretor Prestigiar Imóveis